二手房和限竞房之争正在北京(楼盘)楼市上演。想买房的预算已经从400万元提升至500万元,这是新刚需进入楼市的入场券。

  《证券日报》记者根据贝壳RealData数据统计发现,自2018年5月份以来,北京二手房套均成交总价一直在502万元—510万元之间徘徊。2018年10月份,北京二手房套均成交总价为502.7万元,成交均价为6.1万元/平方米,环比下降1%。

  而在新房市场中,刚需可以考虑的往往是共有产权房和限竞房。限竞房进入的门槛一般都在400万元以上,但这种房源供应量相对不大,总价500万元左右的限竞房才是新房市场的主流产品。

  一、二手楼市争抢客源“原来计划拿出160万元左右首付,在总价400多万元的限竞房中买一套,但看了很多限竞房之后才发现,性价比最高的还是500万元左右的房子。”王女士向《证券日报》记者表示,“现在我面临两种选择,一是借钱凑够200万元首付去买限竞房;另一种是选择二手房。”

  无独有偶,如王女士一样想买房的刚需客群多面临这种难题。由于限竞房在“70/90”政策限制下,刚需客群能够支付得起的均价一般在5.2万元/平方米—5.7万元/平方米之间。但根据上述贝壳RealData数据统计来看,二手房成交均价已达6.1万元/平方米。乍看之下,似乎两者之间价差明显,但真实的市场更为复杂。在已经入市的约30个限竞房项目中,网签率仅有20%左右,去化率不好的限竞房,往往是存在区位无优势,交通不便利,教育资源差等各种短板,但想以同样价位购买二手房,则多是“老破小”,这令刚需购房者很难抉择。

  有业内人士向《证券日报》记者表示,今年上半年,北京新房新增供应降至历史低位,大量置业需求涌向二手房市场,总价区间在500万元左右房源成市场交易主力。不过,今年下半年,限竞房集中入市,抢夺的客源正是这批二手房购买主力。有些限竞房项目已经引入中介机构导入客源,从而支付渠道费用,可见这一市场竞争的激烈程度。

  刚需可选房源增加

  值得注意的是,购房人购买限竞房,仍然有很多账要提前算清。根据北京市最新出台的《关于加强限房价项目销售管理的通知》,即使不被转成共有产权房,限竞房应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易,这个周期对于很多购房家庭,必须要在购房前考虑清楚。

  和硕机构首席分析师郭毅认为,在限购时代,购房人在购房时必须考虑到家庭的成长性。目前的政策对限竞房这种房源的流通周期锁定,至少要在8年。如果说购房者觉得自己在未来的8年当中收入能够有比较大的提高,家庭的结构有可能会改变,比如说要生孩子,或者要生二胎,或者将来父母可能年龄大了,需要接到身边来照顾的话,那考虑到未来家庭人口的变化会需要更大面积的住房,同时随着自己收入的提升需要卖旧买新的话,那最好还是选择普通商品房,包括二手房。

  《证券日报》记者根据贝壳RealData数据统计发现,2018年10月份,北京二手房按套均价格计算的分布图大致如下:石景山为380.9万元、丰台为415.6万元、大兴为369.5万元、房山为333.2万元、顺义为389.3万元、通州为369万元,门头沟为310.9万元,其它有的区域甚至高达700万元以上;从成交单价来看,石景山为5.1万元/平方米、丰台为5.5万元/平方米、大兴为4.2万元/平方米、房山为3.6万元/平方米、顺义为3.8万元/平方米、通州为4.4万元/平方米,门头沟为3.8万元/平方米,其它有的区域甚至高达11万元/平方米。

  此外,根据上述贝壳RealData数据统计来看,一般二手房目前的议价空间为5%,环比有所上升;业主挂牌调价数据中,降价占比基本都在90%以上,有的区域甚至高达100%,总体降价占比仍达90%。

  不难看出,在二手市场,刚需客群可选房源似乎颇多。不过,据王女士表示,看了很多二手房后发现,小户型一居室总价低、单价高;两居室则偏重于总价可控,但房龄、地段和教育、医疗资源相对不足。

  对此,有业内人士认为,如果购房人收入不稳定,无法保证未来8年至10年能够稳定偿还新房贷款,选择二手房相对灵活性则较高,一般购买学区房较为稳妥,尤其是交通区域优势明显的房源和房龄较新等优势明显的社区。